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Hier finden Sie wechselnde Beiträge zum Thema  MIETRECHT

 

 

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

 

Verlangt der Vermieter vom Mieter eine höhere Miete, besteht regelmäßig Streit darüber, ob die Mieterhöhung rechtens ist. Voraussetzung hierfür ist einerseits, daß diese der Höhe nach zulässig ist und zum anderen, daß der Vermieter die an sich zulässige Mieterhöhung dem Mieter auch ordnungsgemäß mitteilt. Schließlich stellt sich noch die Frage, wie der Mieter reagieren muß und was der Vermieter bei Ablehnung oder Nichtreagieren des Mieters unternehmen muß.

 

Gemäß §§ 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte diesbezüglich zu entscheiden, ob dies auch gilt, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluß nicht erhöht hat. In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Miete von 4 €/qm vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/qm. Die Klägerin (Vermieterin) verlangte mit Schreiben vom 26. September 2005 - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/qm ab dem 1. Dezember 2005.

 

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichtes abgeändert und der Klage stattgegeben. Der BGH bestätigte die landgerichtliche Entscheidung.

 

Das Mieterhöhungsverlangen setzt nicht voraus, daß sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluß erhöht hat. Der Mieter muß von vornherein damit rechnen, daß die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepaßt wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt.

 

Der Vermieter hat jedoch zu beachten, daß die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben ist, das letzte Mieterhöhungsverlangen wenigstens 1 Jahr zurückliegt und die Miete innerhalb der letzten 3 Jahre nicht um mehr als 20 % erhöht wurde (Kappungsgrenze).

 

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die Mieterhöhung dem Mieter mitzuteilen und zu erläutern. Da die Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen, und gerade auch die Mitteilung und Erläuterung der Mieterhöhung äußerst fehlerträchtig ist, was widerum zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt, empfiehlt es sich, mit der Prüfung, Abfassung und Durchsetzung einer rechtmäßigen bzw. Abwehr einer gesetzeswidrigen Mieterhöhung einen Anwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen.

 

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